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2022年楼市开局:投资小幅增长,销售好于预期

         发布日期:2022-04-29 11:34    点击次数:190

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

“从今年的情况来看,在各方面的共同努力下,持续稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场运行状况出现了积极变化。”3月15日上午,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办新闻发布会上表示。

当日,国家统计局发布今年1-2月房地产市场相关数据。今年前两月,全国商品房销售面积1.57亿平方米,商品房销售额1.55万亿元,同比均有所下降,但绝对水平仍处于近几年的高位。

同期,全国房地产开发投资保持正增长,但一些房企的资金状况仍不乐观。

去年以来,房地产市场出现了一定的下行态势,进入2022年,市场逐渐出现好转迹象。不过,分析人士指出,从今年前两月的数据来看,这种回暖的走势仍然较弱。但随着一系列稳市场政策的落地,市场平稳仍然可期。 

付凌晖也表示,政府工作报告提到,要进一步推动坚持房住不炒,坚持推动稳地价、稳房价、稳预期,构建房地产发展的长效机制,加快推进房地产发展“租购并举”,进一步满足商品房市场正常需求。相信房地产市场平稳发展还是有基础、有条件的。

合理需求得到支持

与去年同期相比,今年前两个月的商品房销售面积下降约一成,商品房销售额下降约两成。其中,住宅销售规模的降幅更大。

但考虑到去年同期的销售规模达到历史高点,因此即使有所下滑,今年的数据并不太差。中原地产研究院的数据显示,从绝对值来看,今年前两月的销售规模依然排在历史同期第二高位。

“开年以来,多地在公积金贷款政策、商业贷款政策、人才人口政策、预售资金监管、信贷额度重置等多方面政策的调整下提振了市场信心,对数据平稳起到了支撑作用。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

据不完全统计,今年已有超过50个城市出台了相关政策,采取多重方式,对合理的住房需求进行支持。

对合理需求进行支持,是近期的一条重要政策主线。2021年末的中央经济工作会议就提到了对合理住房需求进行支持。今年2月24日,住建部也在新闻发布会上提出,保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求。今年的《政府工作报告》也提到,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

值得注意的是,从数据上看,今年前两月的商品房平均销售价格为9845元/平方米,比去年同期有着10%左右的降幅。这种情况在近几年颇为少见。

潘浩表示,这一方面是由于西部销售占比提升了3%,另一方面由于房企面临较大的偿债压力,有动力通过促销加速销售和回款,双方面的因素共同导致了价格的同比下调。

付凌晖也表示,从房价指数来看,1月份70个大中城市住宅销售价格指数虽然环比下降,但降幅在收窄。

在量、价企稳的同时,供应端的数据也趋于平稳。今年1-2月份,全国房地产开发投资14499亿元,同比增长3.7%。但这一数据低于去年全年4.4%的增速。

考虑到当前市场信心尚未完全恢复,这一情况仍被认为是积极的。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道表示,各地“保交付”压力下,房地产在施规模保持小幅增长态势,在建工程投资对房地产开发投资仍形成一定支撑。

潘浩也指出,在行业面临压力较大的情况下,房地产开发投资依然保持了增长,这与年初部分城市的“土拍开门红”以及“保交付”在政府和企业的高度重视直接相关。开发投资数据的稳定,预示着行业的基本面得到了稳定。

市场将缓慢回升

但在市场企稳的背后,流动性问题仍未真正改善。今年1-2月份,房地产开发企业到位资金2.5万亿元,同比下降17.7%。而去年全年,该指标一直保持正增长。

其中,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等几项资金来源全部负增长。作为需求端的“晴雨表”,后两者的降幅分别达到27.0%和16.9%。

行业流动性不佳,既说明房企尚未从信贷政策调整中真正受益,也在侧面反映出市场仍有进一步改善的空间,尤其是需求端的热情。

央行发布的数据显示,今年2月,住户部门贷款减少3369亿元,其中,短期贷款减少2911亿元,中长期贷款减少459亿元。潘浩认为,这说明购房消费端的需求疲弱态势没有得到本质改善。后续还需要企业、政府及金融机构共同努力,维护房地产市场的稳定,特别是在购房消费信心方面的提升。

多数分析人士认为,近期,地方政府不断出台相关的稳楼市政策,有望提升需求方的信心。

陈文静认为,短期来看,随着政策效果的逐步显现,预计3月市场规模环比回升。但考虑到2021年上半年高基数影响,市场销售规模仍会低于去年同期。同时也需要看到,疫情反复可能对部分市场的恢复节奏形成一定拖累。

中原地产研究院也指出,按照现有的政策方向和市场走势,在2022年3月份后,积压的需求有望逐渐释放,市场也有望平稳发展。从恢复路径上看,一二线城市将率先回暖,三四线城市的升温步伐则紧随其后。

在投资方面,北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,市场的升温和流动性的加强,都将有利于房企投资信心的恢复。但这两项因素很难在短期内大幅改善,因此房地产投资增速并不会很快回升。

他认为,保障房建设带来的投资热潮,将在一定程度对此进行弥补,使得房地产投资增速维持在一定水平。

该人士同时表示,目前来看,行业信心的恢复仍然需要时间。因此,未来的各项指标都将呈现出缓慢改善的局面。

根据国家统计局的数据,今年2月份,房地产开发景气指数为96.93,比1月的96.83有所上升,但与去年同期的101.43相比,仍有不小的差距。



 
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