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明年起,房价或迎“贬值潮”?3大趋势下,该不该买房有数了

         发布日期:2022-09-15 11:37    点击次数:60

回顾过去20年楼市的发展,房价涨幅过快自然是大多数人议论的焦点。#百V聊楼市#

根据国家统计局的数据显示,截止到2020年,全国的平均房价已经达到了9860元/平,相比较1998年商品房改革初年,仅全国平均房价的涨幅就达到了4~5倍,像是一些人口集中、产业集聚、经济发达的一、二线大城市,房价涨幅更是达到了10~20倍,核心地段甚至达到了30倍也不足为奇。

在这样的楼市背景下,过去多年,房价涨幅过快会成为大多数人议论的焦点也就不难理解了。

除此之外,细究过去20年楼市的发展趋势,我们会发现,在过去20年间,房价几乎每6年就会发生一次较大规模的涨幅。

比如1998年~2003年,间隔6年,在铺天盖地鼓励买房政策出台的刺激下,2003年下半年,我国房价迎来快速上涨,更有人把2003年当作是我国商品房快速上涨的元年。

再比如2003年~2009年,也是间隔6年,此时正值全球金融危机,我国楼市在“4万亿”救市政策的拉动下,房价再一次迎来快速上涨,让很多人痛恨的“炒房团”就是在这个时期诞生的。

还有2009年~2015年,间隔仍然是6年,2015年以后,在“棚改货币化”以及“去库存”的推动下,房价再次上涨,而且,本轮房价上涨不再局限于一、二线大城市,就连那些三、四、五线小城市,房价也在此期间迎来快速上涨。

然而,随着时间进入2022年,同样是间隔6年(2016~2022),楼市却丝毫未见昔日火爆的场景,不但如此,楼市还一反常态,延续2021年楼市的降温模式。

根据克而瑞的统计数据显示,上半年百强房企的累计业绩规模同比降幅高达50.3%,较2020年同期降幅达到了27.8%,其中,近8成百强房企累计业绩规模同比降幅高于30%。

除此之外,根据国家统计局的数据显示,2022年6月份,全国70个大中城市中,有48个城市的房价同比下跌,只有22个城市的房价同比上涨,其中,哈尔滨、岳阳、常德、北海、南充等8个城市的价格指数均同比下降超过5%,而价格指数同比上涨超过5%的城市仅有北京和杭州两城。

介于2021年~2022年楼市的发展趋势,有专家表示,明年起,房价或迎“贬值潮”!那么,事实真的如此吗?经济学家任泽平曾提出:房地产周期变化,短期看金融,中期看土地,长期看人口的分析框架。接下来,我们就从金融、土地、人口这3大趋势来具体分析一下,看看明年起,房价是否会迎来“贬值潮”。

首先是金融。进入2022年以来,房贷利率接连下调,截止到6月底,商贷基准利率已下调至4.4%,部分城市的房贷利率甚至已经达到了4.25%,除此之外,更有部分城市首付比例降低、税收减免等新政出台,对购房者而言,这无疑是利好政策,有鼓励买房的意图。

但我们都知道,谈论楼市金融,不能只看需求端,还应该看供应端,也就是开发商。2020年8月底,央行与银保监会等房地产主管部门联合推出“三道红线”的新规定,要求房企“降负债”“去杠杆”,实现“降档达标”。

可以明确的是,在“三道红线”的压力下,房企融资难将成为常态,毕竟,大部分房企的负债都比较高,而房企融资难会直接决定房企的拿地以及销售,换言之,接下来,房企拿地减少以及以价换量的销售策略或成为主流。在这样的楼市环境下,炒房基本很难实现,但合理的住房需求还是会得到满足。

其次是土地。自2021年8月份开始,不少城市开始降低土拍预期,将土拍溢价上限从45%下调至15%,但即便如此,土拍市场的持续遇冷仍然难以避免。

比如南京,在2022年第一轮集中供地中,共计推出20个地块,但仅仅过了30分钟,就有6个地块流拍,而且,在11个成交地块中,有8个地块是以底价成交,溢价率为0。

实际上,类似南京这样的土拍情况并不在少数,当然,这也不奇怪,开发商是商人,没有利润的买卖,他们怎么会争先恐后的参与?更何况,很多房企手里是没钱的,房子卖不出去,生存都难以为继,更别提继续拿地了。

最后是人口。根据国家统计局的数据显示,2021年,我国净增长人口已经缩减至48万人,临近负增长边缘,是近60年以来净增长人口的新低,除此之外,自2017年开始,我国的新生儿出生率已经连续5年下滑,更重要的是,截止到2020年,我国的人口老龄化已经达到了18.7%,与2020年第六次人口普查相比,人口老龄化程度进一步加深。凡此种种,必然会导致住房需求的减少,也就是说,买房的人会越来越少。

综上所述,笔者认为,明年起,房价或迎来“贬值潮”,并非空穴来风,特别是在金融、土地、人口3大趋势的影响下,该不该买房有数了。但值得注意的是,在“房住不炒”的前提下,房价是不会大涨大跌的,不过,稳步下跌还是可能会发生的。对此,你怎么看?



 
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